V pravidelném seriálu textů bezplatné právní poradny je tentokrát prostor věnován zejména bytové problematice. Téma je motivováno vzrůstajícím počtem klientů, kteří se na naši Bezplatnou právní poradnu obracejí právě v této oblasti. Problémy ohledně bydlení se stávají jednou ze stěžejních oblastí, kterou se právní poradny v současnosti zabývají. Tento trend vnímá i Ministerstvo místního rozvoje, které na sklonku minulého roku vyhlásilo výběrové řízení na podporu neziskových organizací, jež se dané problematice věnují. A českokrumlovská bezplatná právní poradna v tomto výběrovém řízení uspěla. V průběhu tohoto roku tak poradna může za přispění ministerstva část svých služeb zacílit právě na bytovou problematiku. Občané, kteří mají problémy v oblasti bydlení se tak mohou nadále obracet na poradnu na Náměstí Svornosti, která své služby poskytuje občanům v nepříznivé sociální situaci zcela zdarma. V nejbližší době budou také zprovozněny speciální webové stránky či webová poradna na www.css.krumlov.cz. Dané tematice věnujeme i některé texty v tomto zpravodaji. Prvním z nich je popis jednoho vybraného (fiktivního) případu, který se může objevit v nájemním vztazích. Pod uvedeným příkladem jsou v textu dále nastíněny odpovědi na některé z otázek vyplývajících z daného případu.
Příklad: Paní V. je důchodkyně, která bydlí v nájemním bytě od roku 1975. V té době podepsala s tehdejším družstvem jako majitelem nemovitosti dekret k bytu I. kategorie 3+1 v 1. patře činžovního domu. V roce 1991 družstvo zaniklo a dům, v němž paní V. bydlí koupil nový majitel. Problémy s bydlením začala mít paní V. až v roce 2008. Tehdy jí majitel bytu sdělil, že bude zvyšovat nájemné z 500,- Kč na 3.000,- Kč. Dále majitel nemovitosti paní V. sdělil, že jí ukončuje nájem, že se má neprodleně vystěhovat. Paní V. se zdál tento postup majitele zvláštní, proto se obrátila na poradnu, aby získala pomoc a potřebné informace.
Pozn. Jedná se o fiktivní příklad složený z několika případů řešených v Bezplatné právní poradně.
Co se stane, když majitel prodá nemovitost i s nájemníkem? Pro paní V. se nemění nic. Pokud nový majitel zakoupí nemovitost, má nájemce stále stejná práva a povinnosti. Nemusí podepisovat novou smlouvu, pokud má smlouvu na dobu neurčitou, zůstává tato platná.
Co se stane, když majitel sdělí paní V. zvýšení nájemného z 500,- na 3.000,- Kč. Má na to nový majitel právo?
Dle zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu může majitel jednostranně zvýšit nájemné pouze jedenkrát ročně, ne však zpětně. Většinou se tak stává k 1. lednu daného roku. Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného musí mít vždy písemnou formu a majitel bytu jej musí nájemci s předstihem doručit. Oznámení musí obsahovat zdůvodnění, že bylo vyšší nájemné řádně stanoveno a oznámení by mělo též obsahovat výpočet nového nájemného. V oznámení by tak měly být informace o nájemném, ze kterého se vychází (Kč za 1 m2), a nejvyšší cena za 1 m2 v novém nájmu. Jasně by mělo být také stanoveno, od kterého dne se nájemné zvyšuje.
Nájemce by měl mít možnost si zvýšení nájemného přepočítat. Toto může překontrolovat například na internetových stránkách ministerstva pro místní rozvoj
www.mmr.cz, v sekci „kalkulačka nájemného“. Na těchto stránkách jsou i zákonné normy, které zvýšení nájemného ukládají. Povinnost platit zvýšené nájemné vznikne nájemci dnem, který bude uveden v oznámení o zvýšení nájemného. Nejdříve se tak může stát prvním dnem kalendářního měsíce, který následuje po uplynutí tří kalendářních měsíců od doručení oznámení.
Pokud si paní V. zkontrolovala oznámení o zvýšení nájemného a zjistí nesrovnalosti se výpočtu, měla by okamžitě na toto písemně upozornit majitele bytu. Ten by měl výpočet upravit. Pokud by tak neučinil může paní V. požádat soud o posouzení neplatnosti zvýšení nájemného, a to do šedesáti kalendářních dnů od doby, kdy se o takovémto zvýšení dozví.
Co má dělat paní V., když jí dal majitel bytu výpověď z nájmu a nařídil jí vystěhování?
Majitel bytu může paní V. dát vypovědět z nájmu pouze z důvodů uvedených v zákoně. Jelikož paní V. řádně platí nájemné a neporušila žádné ujednání § 711 občanského zákona, může se obrátit na soud, aby rozhodl o neplatnosti výpovědi. (Majitel nemovitosti však u soudu prokázal, že byt paní V. potřebuje pro sebe, a bylo mu soudní vystěhování dovoleno. Zároveň ale musí majitel bytu najít paní V. náhradní bydlení, a to v přiměřené míře. Nájemci pak vzniká povinnost vyklidit byt do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování.)
Upozorňujeme, že tento text není vyčerpávající, jedná se pouze o nástin několika možných problémů v oblasti nájemních vztahů. Vycházíme zde z občanského zákona a dalších souvisejících zákonů v oblasti bydlení, internetových stránek ministerstva pro místní rozvoj a praxe poradny. Proto doporučujeme konzultoval případné osobní dotazy v Bezplatné právní poradně. Stejně tak by se měla paní V. uvedená v příkladu na straně 1 obrátit na odborníky, kteří by prozkoumali případné řešení nájemního stavu soudní cestou.
Co je to byt I. kategorie? Dle zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a změnou občanského zákona se již byty nečlení do 4 kategorií. V současné době se byty člení na byty standardní (dříve přibližně byty I. a II. kategorie) a byty se sníženou kvalitou (dříve přibližně byty III. a IV. kategorie). V tomto případe se jedná o byty, které mají částečné nebo společné základní příslušenství, nebo byty bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byty s ústředním vytápěním bez základního příslušenství. Základním příslušenstvím je koupelna nebo koupelnový (popřípadě sprchový) kout a splachovací záchod - základní příslušenství se považuje za součást bytu, i když je v domě mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu.
PORUŠOVÁNÍ PRÁV V OBLASTI BYDLENÍ
Základní služby bezplatné poradny (tj. poradenství v oblasti pracovně–právní, občansko-právní, rodinného a správního práva či sociálního systému)
doplňují také služby v oblasti lidsko-právní a diskriminační, a to včetně zastupování při mimosoudním či soudním vyrovnání. Tyto aktivity poradny jsou podpořeny z tzv. norských fondů. A protože v tomto zpravodaji je hlavní sekce právní poradny věnována bytové problematice, doplňujeme zde krátký souhrn nejčastějších případů porušování práv v této oblasti. Opět upozorňujeme, že výčet není zdaleka vyčerpávající a občané, kteří mají pocit, že jejich práva jsou nějakým způsobem porušována, mají možnost obrátit se na bezplatnou právní poradnu. Porušování práv a diskriminace se bohužel ve velké míře objevuje právě v oblasti bydlení. Často se jedná o nezákonné ukončování nájemních smluv, nedodržování práv a povinností nájemců či pronajímatele.
Jde například o znepříjemňování nájemního práva jako odpojování plynu, el. energie, ignorování nutnosti oprav a jejich nezajištění apod. V tomto ohledu můžeme mluvit o porušování práv třeba, když majitel nemovitosti odmítá opravit nefunkční radiátory či poškozené elektrické rozvody. V tomto případě musí nájemce s pronajímatelem situaci řešit společně. Pokud není dohoda možná, měl by se nájemník obrátit na soud.
Největší problém z praxe vidíme v tom, že se nájemce bojí cokoli učinit a raději platí neadekvátní nájemné za bydlení. Další informace k tématu přineseme v některém z dalších článcích zpravodaje, informace budou uveřejňovány také na
www.css.krumlov.cz v sekci Bezplatná právní poradna.
Základní provoz bezplatné právní poradny je financován Ministerstvem práce a sociálních věcí ČR, spolufinancování bylo v roce 2010 také podpořeno městem Vyšší Brod, městem Velešín a městem Český Krumlov. V oblasti bytové problematiky přispělo Ministerstvo pro místní rozvoj ČR.
Rozšíření služeb o diskriminační a lidskoprávní problematiku je „podpořeno grantem z Islandu, Lichtenštejnska a Norska v rámci Finančního mechanismu EHP a Norského finančního mechanismu prostřednictvím Nadace rozvoje občanské společnosti.“
Tereza Lysoňková, Bezplatná právní poradna ICOS a Centra sociálních služeb